Algarve : prix et tendances du marché immobilier

L’Algarve est une des régions les plus dynamiques au niveau du marché immobilier portugais. En effet, si le Portugal a vu une hausse de ses prix résidentiels récemment, cela est en grande partie dû à l’attractivité croissante de l’Algarve.

Après avoir connu son minimum depuis la crise vers le milieu de l’année 2013, le marché immobilier de l’Algarve renaît de ses cendres, et ne cesse de croître depuis. Depuis 2015, les investisseurs reprennent confiance, le marché se renforce, et l’offre est mieux mise en avant. Mais comment est structuré le marché immobilier de l’Algarve ?

Tout d’abord, selon l’agence Immobilière portugaise Idealista, il faut savoir que 50% des nouveaux acquéreurs en Algarve sont des internationaux, et plus précisément des retraités européens (cela étant notamment dû au régime fiscal favorable qui leur est accordé dans le pays). Une clientèle internationale certes intéressée par les prix plus abordables de l’Algarve (en comparaison avec leurs pays d’origine) mais toutefois intéressée par l’immobilier de luxe. En effet, le Portugal a été élu 1er au classement des pays les plus attractifs sur le marché immobilier de prestige international ! (Selon l’étude de Lux-Residence.com).

Les municipalités les plus dynamiques au niveau immobilier sont sans surprise les plus touristiques. Il est alors possible de citer Albufeira et Loulé.
La montée des prix depuis 2015 a d’ailleurs commencé dans ces municipalités, qui ont connu une hausse respective de 8,3% et 5,5%. En plus d’être les villes ayant amorcé la hausse des prix, c’était également là où les prix des biens étaient les plus élevés à la fin de l’année 2015.

Finalement, fin 2016, l’Algarve a connu une hausse générale de 14,5% de ses prix immobiliers, et affiche un prix moyen au m² de 1853 €. Les municipalités les plus chères sont Lagos, Vila do Bispo, Albufeira, Loulé, dont le prix au m² varie entre 2150 et 2560 €.
Globalement, les prix immobiliers en Algarve sont plus chers au Barlavento (la partie occidentale de l’Algarve), qu’au Sotavento (partie orientale). Ainsi, les prix au m² des municipalités de l’est de l’Algarve telles que Vila Real de Santo Antonio, Olhao, Tavira et Faro affichent respectivement 1645€, 1630€, 1560€ et 1488€.
(Attention : les prix indiqués sont une moyenne. Ils peuvent largement différer entre un appartement et une maison, entre l’occasion et le neuf).

Pourquoi l’Algarve possède-telle un marché immobilier en forte hausse ?

Cette hausse récente est notamment due à une clientèle internationale, attirée par les stations balnéaires ainsi que les avantages fiscaux accordés par le Portugal aux résidents non habituels.
Egalement, l’Algarve connaît un nombre grandissant de touristes chaque année. En 2016, les revenus liés aux locations touristiques en Algarve ont augmenté de 11,6%.  Cela fait de l’immobilier en Algarve un investissement locatif très rentable et attractif, notamment dans les stations balnéaires.

Un nombre de touristes qui, par ailleurs, n’est pas étranger à deux phénomènes :
- La présence de nombreux parcs de golf renommés, bordés par des complexes d’hôtels et appartements de luxe
- L’augmentation de projets de constructions résidentielles de luxe.

A titre d’exemple, le complexe White Shell Beach Villas dans la municipalité de Lagoa (photo ci-dessus), actuellement en construction, est le fruit d’un investissement de 12 millions d’euros par l’entreprise française Vanguard Properties.

Les investissements locatifs restent tout à fait intéressants, et ce malgré le Brexit, car la demande reste toujours plus grande que l’offre de logements touristiques.
Toutefois, l’attractivité immobilière de l’Algarve ne se résume pas à une vaste station balnéaire. Une ville comme Olhao attirera davantage pour son immobilier résidentiel : on y trouvera plus de petites maisons de pêcheurs que de grands complexes touristiques. Là-bas, la proximité avec le soleil et la plage n’est pas nécessairement valorisée.

En outre, l’Algarve est également une région où la protection de l’environnement compte, avec de nombreux parcs naturels et une qualité de vie optimale. Parmi ces endroits, il est possible de trouver Tavira, Vila Real de San Antonio, Castro Marim ou encore Alcoutim.
Enfin, autre raison de la hausse des prix en Algarve, la tendance des banques portugaises à réaccorder des emprunts immobiliers.

Faut-il craindre une bulle immobilière ?

La crainte d’une bulle immobilière peut être limitée.
Les prix immobiliers avaient fortement augmenté avant la crise. Cela avait mis à mal le marché, notamment parce que de nombreux emprunts étaient accordés à des acheteurs souhaitant avoir la propriété de leurs rêves, alors même qu’ils n’en avaient pas les capacités de remboursement. Aujourd’hui, bien que les banques délivrent cinq fois plus de crédits immobiliers qu’en 2013, elles restent toujours très prudentes quant à l’autorisation de ces emprunts, les capacités de remboursement sont bien plus observées.

La situation d’avant-crise a peu de chance de se produire à nouveau car il se trouve qu’actuellement, l’immobilier de luxe n’est pas financé avec les emprunts. La Banque du Portugal ne souhaitant en aucun cas un retour à la situation de crise et de bulle immobilière, elle met beaucoup en garde contre les pratiques qui pourraient amener un retour à cette situation.